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よくある悩み
- Q : 先日、裁判所より競売開始決定の通知が届きました。これを何とか任意売却としたいと思い依頼先を探しています。物件は○○県にある中古で購入したマンションで、現状1000万円位で売広告が出ているようです。債権者は住宅債権管理回収機構です。所有は私が100%です。
請求債権:元金約22,000,000円 利息約800,000円 損害金約150,000円、現在、家賃8万7千円で賃貸中です。入居者は、状況によっては購入の意思があるようです。
このような状況ですが、任意売却することは可能でしょうか？
また、任意売却できたとしても残債があるのですが、御社の場合、これについても相談可能でしょうか？ -
A： 債権者が競売による債権回収を行うということは、それまでに、私的整理（任意売却を含む）が不調に終わっているということで、競売開始後の任意売却については、かなり制約された範囲でしか行えません。
競売申立費用、仲介手数料、登記抹消費用の他に、滞納管理費や差押取下費、後順位債権者への配分等々を、競売評価額（売却基準価格ではない）に上乗せした売却金額でしか、任意売却には応じません。
また入居者が上記のことを了解の上で、購入いただけるのであれば、問題ありませんが、購入金額に不満が出た場合は、退去してもらわないと任意売却はできません。敷金（保証金）等の返還義務が生じます。
以上が、競売開始後の任意売却の状況です。絶対に任意売却は可能ですといいたいところですが、「やってみなければ判らない」というのが、本音です。
任意売却後の残債務の返済方法については、十分に対応できます。
- Q：夫婦共働きで返済計画を立て、住宅を購入して6年になりますが、2年前に離婚し、私が現在子供と住んでいます。が、生活費等のために借りた消費者金融からの借金の返済と住宅ローンの返済が負担になり、住宅を売却しようと思っています。しかし、残債がまたかなりの負担になるため、どうしたらいいのか悩んでいます。なお、不動産の名義は私だけです。
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A： いくら生活費とはいえ消費者金融の高金利では、遅からず、どうしようもない状況になってしまいます。でも実際にはどこから手を付けていいのかもわからない状態だと思います。まず、以下の通り順を追って整理していきましょう。
1.住宅ローンの金融機関に対して、返済ができないこと、任意売却にて債務圧縮をしたいことを通知するとともに、一切の住宅ローンの返済を止めてしまいます。
2.消費者金融については、弁護士等に任意整理、または金額によっては自己破産の依頼をして受任通知を発送してもらい、督促等が来ないようにして、生活環境を守ります。
3.実際に、販売活動に入りますが、引越代等が貯まるまでの間、時間的な調整を行います。
4.転居可能時に併せて物件を売却し、住宅ローン会社に売買代金で配分清算します。
5.残った債務については、上記2と連動しますが、任意整理の場合は分割返済額を取り決めます。自己破産の場合は免責を受けて支払いません。
上記1の通知については、当社に任意売却のご依頼をいただければ、代わりに当社で各金融機関に通知します。
上記2の信頼できる弁護士等をご存知なければ、ご紹介も可能です。なお、任意売却のご依頼については、依頼者からの別途費用は必要ありませんので、ご安心ください。
- Q : 先日、競売開始決定の通知がきて、執行官が家を見に来ました。もう任意売却は難しいですか？他にも、消費者金融などから借金があり、自己破産を考えていますが、いつ自己破産するべきかわかりません。ちなみに、以前一緒に仕事を立ち上げた（借金の原因。会社は閉鎖しました）人と、金銭的なことでもめて、裁判を起こされ、500万払わなければなくなり、今、給料を差し押さえられています。対処法をアドバイスください。
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A： 原則、競売と任意売却は並行して出来ます。ただし、その不動産に登記されている抵当権や差押さえの相手先や金額によって、残念ながら出来ない場合があります。詳しくは、登記簿謄本などを見てみないと、何ともいえません。
判決による500万円の支払いは、自己破産をしても消滅しません。給料の差押さえですが、支給額の25％が上限だったと思いますが、勤務先と協議して、表面的支給額を減額してもらうなどの措置を講じることは出来ませんか？
自己破産の時期ですが、消費者金融等の督促等がうるさい、と思われるなら、今すぐ信頼できる弁護士等の法律専門家に依頼し、その弁護士から受任通知を各借入先に送付させれば督促は止まります。実際に自己破産を申請するのは、不動産の売却が終わってからでないと管財事件扱いになり、費用が高くなりますので、充分に弁護士と打合せを行ってください。
任意売却は今からでも間に合いますが、冒頭の通り、謄本等を見てからの判断になります。ついては下記の項目についてお答えいただければ、あらためてお返事させていただきます。